대한건설정책연구원

[기고] “철거공사 후 못받은 대금, 토지에 유치권 행사 못해”

* 보   도 : 대한전문건설신문, 2026년 2월 16일(월), 건정연의 건설 톺아보기

* 작성자 : 홍성진 산업정책연구실장

■ 대한건설정책연구원의 ‘건설업 유권해석 및 판례분석’

건설공사 대금 관련 판례

유치권의 피담보채권으로 내세우는 건물철거 공사대금채권은 이 사건 토지 자체에 관해 생긴 것이 아니므로 이를 피담보채권으로 해 이 사건 토지에 대한 유치권을 주장할 수는 없다(대법원 2020.5.28. 선고 2020도3170 판결).

1. 사실관계

토지 소유자 갑은 을 회사와 토지의 지상건물을 철거하고 오피스텔을 신축하기로 했다. 을 회사는 병(건설회사)에게 건물철거 부분을 약 1억2000만원에 도급 줬고, 건물철거공사가 완료됐다. 그러나 갑과 을회사 사이에 공사 진행 관련 합의가 이뤄지지 않자 을회사와 병(건설회사), 정(을의 채권자)은 철거공사 관련 공사대금을 지급받지 못했다는 이유로 유치권을 주장하면서 이 사건 토지를 점유했다. 이런 가운데 을과 병, 정은 신축공사 현장에 컨테이너를 설치하고 공사현장을 둘러싼 울타리에 빨간색 스프레이 페인트로 ‘유치권 행사 중’이라고 표시하며 승용차를 출입구에 세워 두는 등의 방법으로 위력을 행사했다. 

이후 정은 갑의 업무를 방해했다는 내용으로 기소됐다. 이에 원심(인천지방법원 2020.2.6. 선고 2019노2458 판결)은 병의 유치권 행사를 정당한 권한 행사로 인정하고, 정의 경우에도 정당한 유치권을 함께 행사한 자로 판단했다. 그러나 대법원(대법원 2020.5.28. 선고 2020도3170 판결)은 병의 공사대금채권은 토지 자체에 관해 생긴 것이 아니므로 이를 피담보채권으로 해 이 사건 토지에 대한 유치권을 주장할 수는 없다고 하면서, 병의 유치권이 정당하다는 전제에서 정을 무죄로 판단한 판결을 파기하면서 유죄 취지로 환송했다. 관련 판결은 파기환송심(인천지방법원 2020.11.27. 선고 2020노1488 판결, 대법원 2021.3.11. 선고 2020도17617 판결)에서 벌금 400만원으로 확정됐다.

2. 판례 해설

유치권은 물건으로 점유함으로써, 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보해 주는 법정담보물권이다. 민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다”라고 규정하고 있으므로, 유치권의 피담보채권은 ‘그 물건에 관해 생긴 채권’이어야 한다. 또한 민법 제185조는 ‘물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다’라고 정해 물권법정주의를 선언하고 있다. 물권법의 강행법규성에 따라 법률과 관습법이 인정하지 않는 새로운 종류나 내용의 물권을 창설하는 것은 허용되지 않는다. 이에 따라 민법 제320조 제1항이 정한 피담보채권인 ‘그 물건에 관해 생긴 채권’에 해당하지 않는 채권을 유치권의 피담보채권에 포함시키는 당사자들의 약정도 인정되지 않는다. 

이렇듯 민법상 유치권은 채권에 대한 ‘견련성’이 강하게 요구되기 때문에, 건물 철거공사에 따른 대금채권은 토지에는 미치지 못하는 것이 원칙이다.

한편 상법 제58조에서는 “상인 간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 상사유치권은 민사유치권과 달리 목적물과 피담보채권 사이의 개별적인 견련관계를 요구하지 않는다. 다만, 유치권의 대상이 되는 물건을 ‘채무자 소유의 물건’으로 한정하고 있다. 즉 상사유치권의 경우 유치권 성립 당시 채무자가 목적물에 대하여 보유하고 있는 담보가치만이 대상이 된다. 따라서 건물 철거공사에 따라 담보가치는 소멸되기 때문에 이후 토지에 대해서 유치권을 행사할 수 없게 된다.

3. 시사점

철거공사는 점유 가능한 목적물이 없기 때문에 발주자 부도 시 유치권 설정이 어려운 구조이다. 이에 따라 보증 또는 소송 등을 통하여 공사대금을 확보해야 한다. 그러나 민간공사에서 보증 미이행의 사례가 많고, 발주자 부도 시에는 소송을 통한 공사대금 확보도 어렵게 된다. 이러한 문제는 철거공사에만 발생하는 것이 아니라, 건축자재와 같은 제조업에서도 발생한다.

이에 따라 발주자 대금지급보증 확대를 통한 공사대금 보호가 필요하다. 현행 건설산업기본법에서는 ‘수급인이 민간 발주자에게 계약 이행 보증을 하는 경우 민간 발주자도 공사대금 지급 보증을 의무화’하고 있다(법 제22조의2). 다만 미이행에 대한 제재가 과태료 500만원에 불과한 상황이기 때문에 실효성이 부족하다. 과태료를 강화할 필요가 있다. 또한 보증기관도 현재는 건설산업기본법에 따른 공제조합은 허용되지 않고 있기 때문에 접근성이 부족하다. 공제조합이 포함될 수 있도록 대상 보증기관 확대도 필요하다. 공사대금 보호의 사각지대가 생기지 않도록 조속한 법률 개정이 필요하다고 할 것이다.

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