주택시장동향
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2022년 11월 주택시장 동향
저자 | 권주안 | 페이지 수 | - page |
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발행일 | 2022-12-19 | 시리즈 번호 | - |
첨부파일 |
요약
■ 주택가격 동향 : 월간-아파트
⊙ 매매 및 전세가격
- 11월 아파트매매가격은 하락폭이 점증적으로 확대되는 추세를 보임. 6월 이후 하락세가 확대되면서 시장 안정화 보다는 경착륙에 대한 우려가 커지고 있음
- 아파트전세가격도 매매가격과 같은 추세를 보였음. 11월 현재 기준으로 서울은 2.89%, 수도권은 3.21%, 전국은 2.36% 하락하였으며 하락폭도 확대되고 있음. 매매가격보다 하락폭이 더 커지고 있어 시장 금리 상승으로 인한 영향이 강하게 작용함
- 연구원은 2022년 수도권 아파트매매 및 전세가격이 4~5% 정도 하락할 것으로 예측했으나 이 전망 수치를 상회하는 하락폭을 기록하고 있어 가격 하락폭은 당분간 강하게 유지될 것으로 보임
- 11월 누적 아파트가격지수의 지역별 변동을 보면, 인천, 경기, 대구, 대전, 세종 등 서울 외 도시지역에서의 하락세가 크게 나타나고 있음. 전세가격의 경우 하락폭이 더 커, 시장 금리 상승이 강하게 하방 압력으로 작용하고 있으며 대부분 지역에서 매매가격보다 하락폭이 더 크게 나타나는 결과로 이어지고 있음
- 전세가격의 큰 하락폭은 임차가구 이주 시 집주인의 보증금 지급 부담을 가중시킴.
⊙ 아파트매매지수와 실거래가지수
- 가격지수는 현재 시장에서 체감하는 하락폭과 달리 작은 하락세만을 보임. 그러나 실거래가지수는 체감 정도를 충분히 반영하고 있어, 주요 지역에서 동월 누적 변동은 매매가격의 경우 가격지수보다 실거래가지수가 4~5배 정도 크게 나타나고 있으나 전세 하락폭은 두 지수 격차가 크지 않은 것으로 나타남 ⇒ 동일한 시장에 두 개의 가격지수가 존재함으로 발생하는 문제
- 실거래가지수 변동을 감안하면 2022년 실질 체감 하락폭은 더 커질 수 있으며, 전세가격의 경우 가격지수와 실거래가지수 변동 격차가 크지 않아 일정하게 선형적으로 해석하는데 한계가 발생
■ 수급지수와 주택공급 동향
⊙ 아파트수급지수
- 11월 현재 아파트수급지수는 전월 대비 모든 지역에서 지속하여 하락하였음. 반면 월세시장 수급은 여전히 상대적으로 안정적인 ‘100’ 수준에 가까운 상황을 유지하고 있으며 최근 소폭 하락하였음
- 그러나 시장 금리 상승으로 매매와 전세가격 하락세가 월세가격 하락으로 이어질 가능성은 크지 않으며 오히려 월세가격의 하방경직성으로 전세가격 하락이 완화되는 상황도 가능할 것으로 보임
⊙ 미분양
- 10월 기준 미분양은 4.7만호로 2022년 들어 지속하여 급격한 증가세를 보임. 지방 미분양 증가로 시작된 미분양 위험은 경기도 외곽뿐 아니라 인천 등 대도시로 확산되고 있어 경착륙 가능성도 점차 커지고 있음. 수도권 미분양 물량 비중은 2022년 초 가장 낮았던 6% 수준에서 최근 16~18%로 확대되어 분양시장 침체도 심화되고 있음
⊙ 입주물량
- 미분양 위험이 실제적으로 수도권으로 확산되는 가운데 입주물량은 꾸준히 증가하고 있어 수급지수 하락 등과 연결되어 시장상황이 공급측면의 특성으로 공급 과잉으로 이어지고 있음을 보여주고 있음
- 전세가격 하락이 시장 금리 상승에 영향을 받는 가운데 입주물량 증가로 신규 공급이 꾸준히 증가하고 있으며, 정부의 사전청약 추진과 확대로 전세입자의 잠재수요도 지속적으로 감소하는 등 전세시장은 수요 부족이 심화될 것으로 예상됨
- 수도권 입주물량은 2021년 이후 지속해서 증가하고 있으며 2023년은 15만호를 초과할 것으로 보여 전세가격 하락세도 유지될 것으로 보임
■ 주택정책 동향
⊙ 11.23일 <부동산보유세 부담 완화>
- 2023년 공시가격 산정 시 적용될 현실화율을 <공시가격 현실화 계획> 수립 이전인 2020년 수준으로 낮춤
- 2023년 주택 보유세 완화 방안
⊙ 11.28일 <공공주택 50만호 세부 공급방안>
- 공공분양주택 유형별 공급 등 규정한 『공공주택특별법』 시행령 및 시행규칙, 『공공주택 입주자 보유자산 관련 업무처리기준』과 『공공주택 업무처리지침』 개정안 입법 예고
- 유형별 공급 방안 마련
■ 주택시장 동향과 대책
- (주택공급) 강력한 수요 억제 규제로 위축된 수요가 기준금리 인상으로 급격하게 상승한 금리의 영향으로 더 악화되고 있어 공급 여건은 침체되고 있음. 더욱이 시장 금리 상승 속에서 자금시장 경색 부담마저 가중되고 있어 미분양 위험은 지방에 국한되지 않고 수도권으로 확산되고 있어 전방위적 침체 심화로 이어지고 있음. 주택공급 실적 감소는 불가피하며 이 추세는 내년에도 지속되어 민간부문 공급을 강하게 압박할 것으로 예상됨.
- (주택가격-시장) 매매 및 전세가격 하락 지속에 하락폭도 점증적으로 확대되어 연구원의 2022년 전망 수치보다 주택가격 하락은 더 클 것으로 예상됨. 상승기 가격 상승폭 대비 누적 하락폭은 작으나 수축이 가속하여 유지될 경우 침체 부작용은 우려됨
- (경착륙 대비 정책 전략)
∙ 공급 기반 안정화는 고금리 상황에서 자금흐름이 원활하게 지속되도록 하는 방안에 집중하는 것이 요구됨. 미분양 상황에 자금시장 경색의 이중고를 완화하여 공급측 위험을 지연시키고, 동시에 가계대출 부실에 대한 선제적 대응 필요함
∙ 규제와 제도를 구분하여 정책 수단을 세밀하게 운영하는 가이드라인 설정 필요. 조세와 금융제도는 규제보다는 제도적 성격이 강하므로 단기 시장 상황에 탄력적으로 변경, 적용하는 것은 적절치 않음. 직접 규제 방안을 세밀하게 개발하는 것 필요
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