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[경기일보] PF부실화 우려… ‘부동산 금융’ 더 발전 되길
| 작성자 | RICON | 날짜 | 2022-11-13 |
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[기고]PF부실화 우려… ‘부동산 금융’ 더 발전 되길
* 보 도 : 경기일보, 2022년 11월 13일(일), 이슈&경제
* 작성자 : 홍성호 선임연구위원
“부동산은 금융이다.” 부동산개발사업에는 막대한 자금이 필요하므로, 금융을 통한 조달이 필수적이라는 의미다. 부동산 금융은 부동산 생산·이용의 효율을 향상시키는 장점이 있다. 반면 지나친 부동산 금융 확대는 버블을 가져와 금융의 건전성을 해치는 결과를 초래하기도 한다. 실제로 상당수 나라에서 무분별한 부동산 금융 확대가 부동산의 과잉 개발을 초래해 금융위기를 겪은 바 있다.
국제통화기금(IMF) 외환위기 이후 본격화된 우리의 부동산 금융도 마찬가지다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 여파로 수년간 건설사와 저축은행의 도산이 이어졌다. 최근의 부동산 PF 부실화 우려도 결국 자본력 없는 시행사를 대신해 리스크를 진 건설사와 금융권의 동반 부실에 대한 걱정이다. 이런 걱정이 자금시장의 돈줄을 막는 ‘돈맥경화’를 초래하고 있다. 따라서 선제적 조치를 통해 금융시장 전반으로 파급되는 것을 방지해야 한다. 그러나 이는 근본적인 대책이 아니다. 부동산 경기에 따라 PF 부실화는 언제든지 반복될 수 있기 때문이다. 그럼 어떻게 하면 부동산 PF 문제를 근원적으로 해결할 수 있을까.
시행사 자금 조달 구조를 차입금에서 자본금 위주로 전환해야 한다. 일반적으로 부동산 PF 구조는 시행사 자기자본(20%), 금융권 대출, 보증으로 이뤄져 있다. 자금 조달이 주로 차입으로 이뤄져 금융여건 변화와 미분양 등의 리스크에 취약할 수밖에 없다. 바람직한 PF 구조가 되기 위해서는 시행사의 자기자본비율을 높일 필요가 있다. 대표적 부동산 개발 성공 사례로 소개되는 일본 롯폰기 힐스 개발에 시행사인 모리빌딩은 사업비 37%를 자기자본으로 투자한 바 있다.
부동산개발사업의 사전 단계에서부터 부실을 차단하는 금융규제가 필요하다. 사업의 주관자이며 채무자인 시행사의 자격요건이 강화돼야 한다. 그러나 현재 부동산개발업 등록요건이 낮아 업체 수는 2015년 3만개사에서 2021년 6만개사로 2배 이상으로 증가했다. 따라서 등록요건 강화 등을 통해 우수한 대형 시행사를 육성해야 한다. 이를 통해 자체 신용 창출과 시행사 간 상호연대를 통한 신용 보강도 가능할 것이다. 또 철저한 사업성 검토를 바탕으로 한 사업 추진과 PF가 되도록 사전 검토기관 설치 등 제도적 장치도 마련해야 한다.
부동산 금융 다각화를 통해 리스크를 분산해야 한다. 부동산 금융에서 PF 비중이 현저히 높은 실정이다. PF가 부실화될 경우, 그 리스크가 금융시스템 전반으로 전이될 소지가 크다. 바로 현재의 상황이 그러하다. 따라서 부동산개발사업 자금 조달 방식을 프로젝트금융투자회사와 리츠, 펀드 등으로 다각화해 금융 리스크를 분산하는 포트폴리오를 구성해야 한다.
부동산 금융은 위기 시 한층 더 발전해 왔다. 어떻게 보면 이번 부동산 PF 부실화 우려도 우리의 부동산개발사업과 금융을 한 발 더 선진화할 수 있는 절호의 기회다. 따라서 현재의 위중한 상황에 대한 선제적 조치와 함께 미래를 내다보는 공동의 혜안이 필요하다. “부동산 거품을 만드는 것도, 그것을 잠재우는 것도 모두 금융이다.”
